Si vos enfants sont mineurs et rattachés à votre foyer fiscal, ça ne changera rien.

Sinon, une SCI étant une société à transparence fiscale, chaque associé déclarera seulement la valeur qu'il détient. Ainsi si vous avez seulement 50 % du capital, la valeur de l'immeuble ne comptera dans votre patrimoine que dans cette proportion.

Vous pouvez aussi faire donation usufruit temporaire, le bien pour ISF étant censé appartenir à usufruitier. Mais attention usufruitier est celui qui percevra les loyers !

Précisions : ATTENTION à la réponse de camore qui à mon sens commet une erreur : le démembrement de propriété facilite la transmission d'un bien mais pour ISF, c'est l'usufruitier qui déclare l'immeuble pour sa valeur totale. Si vous cédez usufruit à vos enfants, c'est eux qui paireont ISF ! ou si mineurs et rattachés à votre foyer fiscla, ce sera toujours vous

C'est un peu compliqué mais lis attentivement ca vaut le coup.



Il existe deux droits de propriété attachés tout bien, l'usufruit et la nue-propriété. Il est possible de séparer ces droits, on appelle ca démembrer un bien.

Un barème fiscal fixe la valeur de l'usufruit et de la nue propriété en fonction de l'age de l'usufruitier (toi). Par exemple si tu as 61 et 70 ans, l'usufruit représente 40% de la valeur du bien et la nue-propriété 60%.

Il est possible de séparer ces deux droits de propriété, pour n'importe quel bien (immobilier, actions, assurance vie, etc.).



Imaginons que tu as une maison de 500 000€. L'usufruit représente 40% de sa valeur soit 200 000 € et la nue propriété 60% soit 300 000 €. Si tu fais don de la nue-propriété à tes enfants, tu leur fais une donation de 300 000 € sur lesquels tu dois payer des frais de succession (96 000 €). Mais ta maison ne vaut plus pour toi que 200 000 €.

De plus, l'usufruit c'est le droit d'habiter la maison. Tes enfants ne pourront pas t'expulser mais, en tant que nue-propriétaires, devront payer les gros travaux si nécessaires.



Le gros avantage apparait au moment de la succession. Le conjoint survivant recueille l'usufruit et les enfants ont déjà payé les droits sur la nue-propriété. Quand le conjoint survivant disparait, l'usufruit est transmis aux enfants en franchise d'impôts. Tu auras donc payé environ 96 000 € pour donner ta maison à tes enfants. Sans le démembrement, cela aurait couté 195 000 €.

A noter que plus tu es jeune plus la donation de la nue-propriété est avantageuse (seule la valeur de la nue propriété est soumise aux droits de succession, et plus tu vieillis plus le poids de la nue-propriété est important par rapport à l'usufruit).



Il est également possible de démembrer un bien par le biais d'une SCI (la moitié des titres sont des titres de nue-propriété et la moitié des titres d'usufruit.), mais pour en savoir plus il faudra te renseigner auprès d'un bon notaire...



Et bien bonne relecture : )

Pense-y et contacte un notaire qui pourra te confirmer tout ca.

Je ne pense pas que ce montage fonctionne. C'est une ficelle beaucoup trop grosse, tu risques le redressement en plus de l'iSF.

le patrimoine des enfants mineurs à charge est pris en compte dans l'évaluation du patrimoine du foyer fiscal imposable à l'isf me semble t il...